Hausverwalter
Dem Verwalter obliegen alle Rechte und Pflichten aus dem Bereich der Hausverwaltung. Diese Rechte und Pflichten sind zum einen im Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, niedergeschrieben und zum anderen zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft vertraglich geregelt.
Ordnungsgemäße Verwaltung nach § 21 WEG
Der Verwalter ist zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet. Dazu zählen folgende Punkte:
- Die Aufstellung einer Hausordnung
- Eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
- Eine Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie eine angemessene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für die Wohnungseigentümer
- Die Kumulierung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage
- Die Aufstellung eines Wirtschaftsplans
- Die Duldung aller Maßnahmen, die den Wohnungseigentümern Zugang zur üblichen Infrastruktur (Wasser, Strom, Telefon etc.) ermöglicht
Im Prinzip sind Hausverwalter und Wohnungseigentümer also verpflichtet, dafür zu sorgen, dass das Gemeinschaftseigentum gepflegt wird, der finanzielle Wert so gut es geht erhalten bleibt, die Eigentümer Zugang zur Infrastruktur haben und vor allem gut versichert sind.
Folgende Versicherungen sind nötig:
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
Hier fordert der Gesetzgeber ausreichenden Versicherungsschutz, denn nach § 836 BGB haftet der Haus- und Grundbesitzer „aus vermutetem Verschulden“ für Schäden, die im Zusammenhang mit der fehlerhaften Errichtung oder mangelhaften Unterhaltung einer Immobilie stehen. Kommt es beispielsweise durch den Einsturz oder die Ablösung von Gebäudeteilen zu Schäden an Menschen oder Sachen, so haftet der Eigentümer – egal, ob ihn eine Schuld trifft oder nicht. Es sei denn, er hat zur Schadensvorbeugung die erforderliche Sorgfalt beachtet und kann dies auch beweisen! Es liegt in der Verantwortung des Hausverwalters, die Eigentümer vor diesem Risiko in Form einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, die gebündelt für alle verwalteten Gebäude oder Eigentumswohnungen policiert werden kann, zu schützen.
Alternativen bzw. Ergänzungen zu diesem Thema finden Sie unter folgendem Link:
Informationen zur Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
- Wohngebäudeversicherung
Unwetter, Erdbeben, Brände, Überschwemmungen, poröse Rohre etc.: Selbst das beste Objekt kann dadurch stark beschädigt werden. Eine Feuerversicherung zum Neuwert ist vom Gesetzgeber vorgeschrieben. Jedoch stellen auch alle anderen möglichen Schäden ernst zu nehmende Risiken dar, die der Hausverwalter und/oder die WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) auf jeden Fall absichern muss. Mit einer Gebäudeversicherung lässt sich sprichwörtlich alles unter einen Hut bringen, denn diese umfasst sowohl Schäden durch Feuer (Brand, Blitzschlag, Explosion) als auch durch Leitungswasser (Bruch- und Frostschäden an Rohren) sowie Sturm und Hagel. Zudem sind Elementarschäden zusätzlich versicherbar. Bei diesem wichtigen Zusatz sollte auf keinen Fall gespart werden, um das Wohl der Gemeinschaft nicht zu gefährden. Überschwemmung, Überflutung, Vulkanausbruch, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch und Schneedruck stellen somit keine finanziellen Risiken mehr für die Eigentümer dar. Ersetzt wird der Neuwert der zerstörten Gegenstände. Bei beschädigten Sachen werden die notwendigen Reparaturkosten erstattet.
- Glasversicherung
Haben zu versichernde Gebäude einen hohen Glasanteil, so ist eine Glasversicherung dringend zu empfehlen. Aber auch für herkömmliche Immobilien ist die Versicherung durchaus sinnvoll. Ein Beispiel: Für den Fall, dass eine Glasscheibe am verwalteten Objekt zerstört wird, können nötige Reparaturen nicht geschoben werden, sondern müssen sofort erfolgen. Doch hier fehlt es oftmals am nötigen Kapital. Mit einer entsprechenden Glasversicherung können die Reparaturen sofort beginnen, ohne dass man sich über die Kosten Gedanken machen muss.
- Rechtsschutzversicherung
Eine Rechtsschutzversicherung ist sicherlich empfehlenswert, mitunter aber schwer abzuschließen. Einige Versicherer nehmen auch WEGs mit ihren Besonderheiten auf, jedoch nur auf Anfrage. Das Versicherungsunternehmen prüft dann im Einzelfall, ob eine Police ausgestellt wird. Bei Rechtsstreitigkeiten kann die Gemeinschaft dann auf ihre Rechtsschutzversicherung zurückgreifen. Die Wohnungseigentümer, der WEG-Hausverwalter sowie der Verwaltungsbeirat können also die Rechtsschutzversicherung in Anspruch nehmen. Für Immobilieneigentümer kann es zu Auseinandersetzungen kommen, die mitunter nur gerichtlich geregelt werden können. Angenommen, eine Handwerksfirma wird damit beauftragt, eine undichte Stelle am Dach auszubessern, doch trotz mehrfacher Nachbesserungen ist das Dach nach wie vor undicht. Die Handwerksfirma will die weiteren Kosten nicht mehr übernehmen – und es kommt zu einem Rechtsstreit, der vor Gericht geht. Die Rechtsschutzversicherung kommt dann für etwaige Kosten auf und nimmt die finanziellen Risiken eines Rechtsstreits ab. Der Makler prüft, ob eine rechtliche Absicherung möglich ist!